契約書が郵送で送られてきたけど、文字だらけでどこをチェックしたらいいかわからないなぁ・・・
そうですね。賃貸借契約書は、文字だらけの書類になりますので慣れていない方にとっては難しそうな書類に見えますよね。
そうだよね💦契約をするにあたってどこをチェックしたらいいのかな
そうですね。契約書はポイントさえ押さえれば決して難しい書類ではありません。
では、今回は安心して契約するために、契約書のチェックポイントを重要度ランキング形式で解説していきます。
契約書も重要ですが、引越しスケジュールを組み立てることも滞りなく引っ越しするためには重要です。もしまだ見積もり依頼をしていない場合には早めに見積もりしましょう。
金額面やスケジュール面でベストな引越しをするためには、ネットでの一括査定見積もりがオススメです。
では今回の記事内容です。
- 契約書とは、入居者さんとオーナーさんの入居にかかわるルールをまとめた書類
- 安心して入居するためには、契約書内のルールだけでは情報不足。契約書で確認できない部分は重要事項説明書で確認
- 契約書のチェックポイント第1位から第17位まで徹底解説
| この記事の対象の方 | 契約書が届いてみてみたけど、文字だらけでどこをチェックしたらいいかわからない方 |
| 記事の難しさ（★5段階評価） | ★★★★ |
| この記事を読む所要時間 | 約7分 |
| この記事を読むメリット | 契約書のポイントを押さえることができ安心して契約ができる。 |
まず私の自己紹介をさせてください。
不動産賃貸のプロである私が、文字だらけの賃貸契約書のチェックポイントを解説します。
チェックポイントも17点あるため、ランキング形式で重要な順番に解説していきます。
最後まで記事を読んでいただき、ポイントをきちんと押さえて気に入った物件に安心して契約していただければと思います。
では本題に入ります。
賃貸借契約書とは
賃貸物件を契約する際には、必ず契約書の署名捺印をします。
文字だらけで読むことをあきらめてしまう方がほとんどだと思います。
一般的には入居者さんに不利な条件を記載することは少なくなってきておりますが、記載を見落としてしまうと損をしてしまう可能性もありますので注意が必要です。
大家さんと入居者さんの入居に関わるルール
簡単に言いますと、
契約書＝貸主借主間の入居のルールブック
物件の入居に関してオーナーさんと入居者さんの間のルールを書類にまとめたものです。
入居に関するルール以外は重要事項説明書で確認
また、契約書と重要事項説明書という２種類の契約書類がありますが、どちらも重要です。
契約書でチェックできない内容は重要事項説明書でまかなえます。
詳しくは下記記事にて解説しておりますので、ぜひ一緒にご覧ください。
契約書のチェックポイント17点 ランキング形式で解説
では、実際に契約書のチェックポイントをランキング形式で解説していきます。
重要度が高い順に順番に解説していきますので、一つずつご理解いただければと思います。
ランキングは、下記のとおりです。
【契約書チェックポイント重要度ランキング】
- 特約事項
- 設備・残置切り分け
- 原状回復
- 禁止事項
- 違約金
- 敷金・保証金の返還
- 解約申告
- 更新料・更新事務手数料
- 月額費用
- 家賃等支払い方法と手数料
- 契約期間
- 火災保険
- 管理会社
- 保証会社
- 消費税
- 個人情報取扱
- 反社会的勢力排除
では、第一位からひとつずつ見ていきましょう。
第１位 特約事項
特約事項とは、契約書の中にある条文で網羅できていない事項が記載されています。
特約を理解するためのポイントとしては、入居時特別ルールという点と最優先事項という２点です。
特約事項＝物件に入居する際の特別ルール
簡単に言いますと、契約書に記載のないその物件・契約だけの特別ルールということです。
特約事項＝最優先事項（最も優先されるルール）
重要な点として契約書に記載がある内容でも、特約で記載されている内容が最優先になるということです。
具体的な特約例としては、下記のような内容があります。
| 内容 | 条文例 | 要約 | チェックポイント |
| 家賃フリーレント | 本物件の家賃金104,000円を1月1日～2月28日まで無償とする。 | 家賃￥52,000の2か月分を無料にして、3月1日から通常の家賃が発生するという内容です。 | ・フリーレントの開始日と終了日 ・家賃だけなのか共益費も含むのか |
| 短期解約違約金 | 乙は本契約締結日から1年未満の解約・解除をする場合には、甲に違約金として家賃1か月分金52,000を支払うものとする。 | 乙（入居者さん）は、甲（オーナーさん）に対して1年未満で解約した際には、違約金を家賃1か月分の￥52,000支払わないといけないという内容です。 | ・金額の記載がない場合、具体的な違約金の金額 ・違約金の支払い期限 |
| 敷金解約時償却 | 乙が契約時の支払った敷金は、解約時に全額償却するものとする。 | 入居者さんが契約時に支払った敷金が、解約時には償却されるという内容です。全額償却の場合は、敷金の返還は無いという意味になります。 | ・敷金のうち全額か何か月分が償却か？ ・償却がある場合、原状回復費用はその中に含まれるのか？ |
| 敷金0物件の解約時原状回復費用 | 本契約は敷金預かりが無い契約のため、乙は甲に解約・解除時の原状回復費用として、ハウスクリーニング30,000円（税抜）及び鍵交換費￥15,000円（税抜）を支払うものとする。 | 敷金が無いので、退去時にハウスクリーニング費用￥33,000と鍵交換費￥15,000は支払い必須という内容です。 | ・退去時の補修費用を確認 ・通常はハウスクリーニング費と鍵交換費はどの管理会社も必須の場合が多い |
自分にとって不利な特約事項が無いか確認しましょう。
また不明な点があれば必ず不動産会社に質問しましょう！！
第2位 設備・残置切り分け
物件契約の際に、注意すべきところは部屋にある設備が設備扱いか残置扱いかという点です。
設備と残置では扱いが違いますので、確認が必要です。
設備と残置物をシーン別に表にまとめましたので、下記をご参照ください。
| 内容 | 設備 | 残置物 |
| 適用 | 物件に備付の設備 | 前入居者が置いていったもの |
| 故障時 | オーナーさん負担で修理・取替 | 入居者負担で修理・取替 |
| 退去時 | 設備のため置いていって大丈夫 | 退去時には自分で撤去もしくは撤去費用負担 |
| 注意事項 | ・故障時に自分で業者依頼した場合費用が自分負担になる。 ・故障時は必ず管理会社に依頼。 ・退去時には持ち出し禁止 | ・無償残置といって退去時に置いていかないといけない場合もある ・エアコンなどで製造年数が新しい場合などは無償残置があり得る ・製造年が古いものは、原則退去時に撤去が必要 |
上記の通り、残置物の場合には物件のオーナーさんに修理義務がありません。
- 特に家電などに関しては動作確認してから残置物を受け入れましょう。
- もし動作確認して動かない場合には、入居前にオーナーさんに撤去してもらうよう不動産会社にお願いしましょう。
原則は物件資料に記載されていないものは残置物ですが、具体的な残置物の例とチェックポイントを下記にまとめましたのでご覧ください。
【よくある残置物の例】
- １LDK以上の物件で、エアコンがついている場合
残置物の場合は製造年を確認。もし10年以上経過していたら撤去してもらうのが望ましいです。
- 天井にシーリング照明がついている場合
残置物の場合はLEDかどうかとリモコンがあるかを確認しましょう。LED照明でリモコンがあれば、そのまま受け入れてOKでしょう。
- キッチンに後付けのガスコンロが置いてある
残置物の場合は製造年と清掃レベルを確認しましょう。製造年が古かったり、グリルを開けてみて奥が汚ければ撤去して自分で新品を買うことをおススメします。
- トイレにウォシュレットがついている
残置物の場合は製造年と便座にヒビが無いかを確認しましょう。問題が無ければそのまま利用してです。
- BS・CSアンテナが置いてある
残置物の場合は映るかどうかの動作確認が難しい状態です。もしBSを見たい場合にはそのまま利用してもOKですが、もしBS・CS見ない方は撤去してもらうようにしましょう。
- 玄関に固定されていない下駄箱がある
残置物の場合は老朽化のレベルと匂いが無いかどうかを確認しましょう。自分の感覚として生理的に受付可能であればそのまま利用してもOKです。
第3位 原状回復
原状回復、つまり退去の際の補修費用に関しても確認しましょう。
入居者が負担しないといけない補修費
原則、国土交通省のガイドラインに沿った場合には、退去時の補修費の中で入居者が負担しないといけない費用はほとんどありません。
上記の表の耐用年数６年を基準に補修費を算定することが多いです。
そのためガイドラインに従えば、6年以上入居すれば補修費用はほぼ無いということになります。
国土交通省のガイドラインは、あくまでも指標（目安）になりますので、オーナーさんや管理会社がガイドラインに従って補修費を精算してくれる保証はありません。
そのため、契約書に「ガイドラインに準ずる」という文章があるかどうかを確認しましょう。
ガイドラインの詳細は下記URLにてご確認ください。
国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）
その中でも、一般的に入居者とオーナーが負担しないといけない費用は下記のとおりです。
- ハウスクリーニング費用
- 鍵交換費用
- 故意過失の損傷の修繕費用
- 自然損耗による補修費
- 物件設備故障による補修費
- ガイドラインに準じた貸主負担割合分
具体的には、下記のような場合です。
| 補修場所 | 入居者負担 | オーナー負担 |
| キッチン | ・通常使用を超える油汚れなど | ・ 冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ |
| 浴室 | ・空焚による給湯器故障 ・換気不足によるカビ | ・給湯機リモコン故障 ・お湯がでなくなった |
| 洗面台 | ・瓶を落としてボウルに入ったヒビ | ・蛇口からの水漏れ ・コンセントが故障 |
| トイレ | ・シャワートイレ設置の際に、止水栓の閉め忘れで水浸しになった ・ぶつかって便器にヒビが入った | ・タンクから水漏れ ・水が流れなくなった |
| インターフォン | ・ぶつかってモニターにヒビが入った | ・モニターが映らなくなった ・声が聞こえなくなった |
| 床 | ・液体をこぼした際のシミ ・禁止されていえるピアノなどの重量物を置いた際のへこみ | ・ベランダ掃き出しの日焼けによる床変色 ・床の一部床なりが鳴る |
| 和室 | ・液体をこぼしたことによるへこみ ・通常使用を超える使用で畳に穴が開いた | ・通常使用の場合の畳表替え ・通常使用の場合のふすま・障子張り替え |
| 壁 | ・釘やねじの穴 ・ぶつかったことにより壁に穴が開いた | ・画鋲の跡（下地に影響ないレベル） ・エアコン設置跡のクロス黒ずみ |
補修費の精算方法
現状の補修費用の精算方法に関しては、下記の3パターンが代表的です。
上記3パターンに関して、下記の表にまとめましたのでご覧ください。
| 内容 | ①敷金・保証金から退去時精算 | ②定額修繕費など | ③敷金礼金０で退去時精算 |
| 補修費支払タイミング | 退去時 | 契約時 | 退去時 |
| ガイドライン準拠 | 管理会社による | 管理会社による | 管理会社による |
| チェックポイント | ・契約時の補修費負担がないか確認 ・和室有物件の場合、畳ふすまの貼替費用を確認 ・敷金保証金の返金時期を確認 | ・定額費用の中にどのような補修費が含まれているか確認 ・補修費の内訳的に金額が見合っているか確認 ・見合っていない場合、敷金に変更可能か確認 | 契約時の補修費負担がないか確認 和室有物件の場合、畳ふすまの貼替費用を確認 補修費の支払い期限を確認 |
上記の入居者が負担すべき費用の中でわざとではなくアクシデントで起こってしまった内容は、保険で費用が出る内容も多いです。
詳しくは下記の記事をご参照ください。
基本的に、管理会社やオーナーによって補修費の請求内容が異なってきます。
必ず、契約書の原状回復の条文や特約を確認しましょう。
第4位 禁止事項
禁止事項は管理会社にもよりますが、ほぼ一緒の内容が多いです。
ただ、管理会社や物件により特例事項もありますので、一通りチェックしましょう。
一般的な禁止事項は下記のとおりです。
- 第三者への転貸（民泊を含む）
- 事業用やトランクルームなどの住居以外の用途での利用
- 銃刀および危険物所持保管
- 宗教団体などにかかわる利用
- 排水管腐食や詰まる可能性のある物質を流す行為
- 大音量の楽器演奏、大音量のオーディオ・テレビを流す行為
- その他騒音・異臭を発生する行為
- ピアノなどの重量物を置く行為
- 鍵の無断交換
- 共用部へのポスターなどの掲示
- ペット飼育および一時預かり（ペット不可物件の場合）
- 指定の場所以外に駐車駐輪する行為
- 洗濯物や布団などを落下する可能性のある場所に出す行為
- 共用部分を通行以外に使用する行為
- 物件に損害を与える行為
- 公序良俗に違反する行為（一般常識内でのモラル違反行為）
赤文字の項目は、実際に入居者さんからクレームがある内容ですので、入居したらやらないように注意しましょう。
また、下記は管理会社や物件によってあり得る禁止事項です。
- 石油ファンヒーターの利用
- ガスコンセント以外でのガスファンヒーターの利用
- 駐輪場に原付バイク駐輪禁止
- 事前許可なしでのブレーカーアンペア数変更
第5位 違約金
物件によっては、短期解約時の違約金が設定されている場合があります。
特に転勤の可能性があるお客様は、必ず確認しましょう。
短期解約の違約金に関しては、特約事項に記載がある場合が多いですが、念のため違約金の条文もチェックしましょう。
一般的には、下記の条件の違約金パターンが多いです。
第6位 敷金・保証金の返還
敷金・保証金の返還ルールについても確認しておきましょう。
敷金・保証金は、滞納家賃や補修費を差し引いて返金されます。
下記の4点をチェックしましょう。
敷金・保証金返還時チェックポイント
- 償却があるか？ある場合は償却金額はいくらか？
- 敷金・保証金を上回る、滞納家賃や補修費がある場合の支払い方法と支払い期限
- 敷金・保証金の返還期限
- 返還の際に内訳のわかる明細の提示があるかどうか
第7位 解約申告
解約時の申告ルールに関しても、確認しておきましょう。
確認するポイントは、下記の3点です。
- 申告タイミング
- 申告方法
- 解約時の日割
申告タイミングとしては、一般的には下記の3パターンがあります。
解約申告タイミング
- 1か月前申告
- 2か月前申告
- 学生マンションなどで3月中旬までに退去
※約90％が1か月前申告ですが、まれに2か月の物件もあります。
※学生物件などは「3月20日までに退去」といったルールがある物件も多いので確認しましょう。
申告方法としては、一般的に下記の3パターンがあります。
解約申告方法
- 書類による解約（契約書に解約証書がある場合）
- ネット・アプリによる解約
- 電話で申告して解約証書が郵送されてくる
解約月の日割り方法としては、一般的に下記の3パターンがあります。
解約月の日割り方法
- 日割り
- 半月割
- 月割り
※入居する物件のチェックも必要ですが、引っ越しが決まって退去する現在の物件の解約月計算方法を確認してから入居日を決めましょう。
第8位 更新料・更新事務手数料
まず、更新料と更新事務手数料の違いを説明します。
- 更新料
オーナーさん収益、更新時の礼金のような扱い - 更新事務手数料
管理会社収益、更新手続きを行うための手数料
名古屋の賃貸の場合は更新料や更新事務手数料がかかる物件は約3割程度です。
大手メーカーの物件や都心の物件などが更新料・更新事務手数料がかかる場合が多いです。
目安としては下記のとおりです。
| 項目 | 更新料 | 更新事務手数料 |
| 手数料支払先 | オーナー収益 | 管理会社収益 |
| 手数料区分 | 更新時の礼金のような扱い | 更新手続きの手数料 |
| 手数料目安 | 0.5か月～1か月 | 1万円～0.5か月 |
| 手数料が発生する物件割合 | 約10％ | 約20％ |
第9位 月額費用
月額費用に関しては、家賃・共益費・駐車料以外にかかる費用を確認しましょう。
契約書の掲載場所は、表題の家賃などの条件が書かれているところに記載があります。
一般的には下記のような費用が掛かることが多いです。
| 項目 | 内容 | 費用目安 | 費用が掛かる物件割合 |
| サポート費用 | 24時間のトラブル駆けつけサポートの費用が掛かる物件があります。 | ￥1,000～￥1500程度 | 20％程度 |
| CATV料 | ケーブルTV経由で地デジが見れる物件の中には、月額費用がかかる物件があります。 | ￥300～500程度 | 30％程度 |
| 町会費 | 入会が任意の物件が多いですが、町会費が発生する物件があります。 | ￥200～￥500程度 | 20％程度 |
第10位 家賃等支払い方法と手数料
家賃の支払い方法と手数料を確認しましょう。
こちらも大体の場合が、表題部分に記載があります。
| 項目 | 内容 | 支払日 | 手数料 | 取扱物件割合 |
| 銀行振込 | 指定口座に銀行振込 | 前月末までに振込 | 振込手数料借主負担 | 約40％ |
| 口座振替 | ケーブルTV経由で地デジが見れる物件の中には、月額費用がかかる物件があります。 | 前月25日前後 | ￥330～￥550程度 | 約50％ |
| クレジット払い | 入会が任意の物件が多いですが、町会費が発生する物件があります。 | 前月25日前後に決済して、カード締め日に従い支払 | 無料 | 約10％ |
第11位 契約期間
契約期間ですが、一般的には2年契約がほとんどですが、1年契約もありますのでチェックしましょう。
また定期借家物件もありますが、普通に入居される方ではなく期限付きで入居する物件をお探しで期間がマッチした際には契約できるかと思います。
第12位 火災保険
賃貸物件に入居する場合には、必ず保険への加入が必須です。
下記は保険加入別の比較表です。
| 項目 | 内容 | 保険レベル | 料金 | 取扱物件割合 |
| 無料（サポート料に含む） | 24時間サポートの中にパックになっている場合があります。 | 賃貸物件に適した内容になっている場合が多いです。 | 無料 | 約15％ |
| 無料（物件付帯） | 管理会社として無料付帯している場合と、物件ごとに無料付帯している場合があります。 | 保証内容が少し薄い場合があります。 | 無料 | 約5％ |
| 管理会社指定 | 管理会社が保険を指定している場合があります。 | 賃貸物件に適した内容になっている場合が多いです。 | 約￥15,000～￥25000 （2年契約） | 約40％ |
| 仲介不動産会社推奨 | 管理会社指定保険が無い場合は、仲介する不動産会社が推奨する保険に加入できます。 | 賃貸物件に適した内容になっている場合が多いです。 | 約￥15,000～￥25000 （2年契約） | 約40％ |
| 自分で加入可能 | 不動産会社推奨保険の場合は、自分で好きな保険に加入することも可能です。 | 自分で加入する保険の補償レベルを確認して加入 | 約￥8,000～￥20,000 | ーーー |
不動産会社推奨保険や自分で加入する場合の条件は、下記の条件が多いです。
- 保険賠償特約
・借家人賠償：1000万円以上
・個人賠償：1,000万円以上 - 家財保険金額
・指定なし
自分で加入する場合には、補償内容をきちんと確認して加入しましょう。
詳しくは下記記事をご覧ください。
第13位 管理会社
何か問題が起きた際や、要望がある場合に連絡する管理会社を確認しましょう。
具体的には、下記3点を確認しましょう。
- 営業日と営業時間
土日つながるか？夕方は何時まで営業か？ - 取扱事務手続きと手続き方法
車庫証明発行やスペアキー作成などが可能か - 24時間つながるサポートダイヤルの有無
急なトラブル時に電話がつながるか？
第14位 保証会社
加入する保証会社も確認しましょう。
具体的な確認内容は下記の２点です。
- 保証プランと更新料
プランと更新料に関して確認しましょう。 - 代位弁済手数料
家賃を滞納してしまった場合にかかる代位弁済手数料を確認しておきましょう。
第15位 消費税
消費税の税率が上がった際には、新税率が適用されます。
ただ、家賃や共益費は消費税がかかりません。課税・非課税に関して下記表にまとめましたのでご覧ください。
| 項目 | 課税・非課税 |
| 家賃 | 非課税 |
| 共益費 | 非課税 |
| 駐車料 | 課税 |
| 町会費 | 非課税 |
| CATV料 | 課税 |
| 保証金 | 非課税 |
| 礼金 | 課税（課税しない場合がほとんど） |
| 退去補修費 | 課税 |
| 保険費用 | 非課税 |
第16位 個人情報取扱
個人情報の取扱いに関してです。
以前は契約書内に記載が無い管理会社も多かったですが、最近は契約書はもちろん申込書にも記載がある場合が多いです。
もし、個人情報に関して契約書内に記載が無い場合には、仲介する不動産会社に個人情報の取り扱いがどうなっているか確認しましょう。
第17位 反社会的勢力排除
これも今や当たり前になりましたが、反社会的勢力に関しての条文があるか確認しましょう。
チェックポイントとしては、借主だけでなく貸主側も反社会的勢力排除の対象になっているかを確認しましょう。
契約書が問題なければ、引越しスケジュールを組み立てることも滞りなく引っ越しするためには重要です。もしまだ見積もり依頼をしていない場合には早めに見積もりしましょう。
金額面やスケジュール面でベストな引越しをするためには、ネットでの一括査定見積もりがオススメです。
では、今回の記事のまとめです。
- 契約書はオーナーさんと入居者さんのルールブック
- 1位～５位の特約事項・設備残置切り分け・原状回復・禁止事項・違約金の5点を抑えれば不利な契約は回避できる
- 6位～15位までの敷金返還～消費税までを押さえれば、入居後の安心感が高まる
- 16位17位の個人情報取り扱いと反社会的勢力排除は、今の時代ではスタンダード
